En Cali se construye sin control

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En algunas comunas de Cali las antiguas casas características de la ciudad han sido derrumbadas para construir edificios a los que se les autoriza una altura superior a la permitida o a los que se les expiden licencias de construcción sin que la Alcaldía tenga la capacidad de control que asegure que los constructores se limitan a lo autorizado.

En el sector de Imbanaco, una nueva construcción ha generado un hundimiento de la Calle Quinta, justo al lado del semáforo en la foto
En el sector de Imbanaco, una nueva construcción ha generado un hundimiento de la Calle Quinta, justo al lado del semáforo en la foto

En las zonas de expansión de la ciudad el fenómeno es parecido: licencias cuya ejecución nadie controla o expedidas para autorizar mayores volúmenes a los permitidos en las normas.

En Normandía, un barrio de la Comuna 2, al oeste de Cali, se están ejecutando cinco proyectos de vivienda sobre los que existe un fuerte debate: los vecinos del sector argumentan que no están conforme al Plan de Ordenamiento Territorial, POT, vigente desde el 2000.

La regla general es que en Normandía solo se autoriza la construcción de edificios de cinco pisos. Sin embargo, a las constructoras Cusezar, Meléndez, Santángelo y Jaramillo Mora se las ha dado el visto bueno para que erijan complejos de torres de doce niveles.

La puerta la han abierto interpretaciones laxas del Decreto 1469 de 2010, que han permitido que lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial no se cumpla de forma estricta.

Vecinos del barrio han reunido pruebas que indican que es posible que las licencias concedidas a las constructoras Santángelo y Meléndez sean ilegales.

La Curaduría 3 solicitó que se le concediera licencia a la firma Indico Ltda., asociada a Santángelo, para construir un complejo de cinco torres de doce pisos, porque, en concepto de este ente, la Urbanización Buenos Aires (así se denominaba al hoy barrio Normandía) había realizado “las cesiones correspondientes de vías y zonas verdes al municipio y por información de los propietarios ejecutó la totalidad de las obras urbanísticas entre los años 1994 y 1996, quedando totalmente urbanizado”, como se lee en un documento fechado el 10 de noviembre de 2008 y firmado por la curadora urbana Martha Cecilia Cáceres.

El entonces subdirector del POT, David Millán Orozco, aprobó la licencia e indicó que “este predio ya ejecutó la totalidad de las obras contempladas y entregó la totalidad de las obligaciones urbanísticas”.

El mismo argumento fue empleado en un documento del 25 de noviembre de 2010 por la curadora Cáceres para que la subdirectora del POT y Servicios Públicos, Diana Maritza Muñoz Neira, le otorgara la licencia a la constructora Meléndez.

El 11 de mayo de 2011, Muñoz Neira le concedió la licencia a Meléndez, afirmando que todas las obligaciones urbanísticas se habían cumplido en el predio donde se ubica el proyecto de esa constructora.

No obstante, residentes del sector han agrupado documentos en los que se demuestra que los terrenos en los que se adelantarán estas obras no están completamente urbanizados y que los registros de urbanización no existen o están perdidos.

POTPor ejemplo, en respuesta a una solicitud de esos documentos, la entonces subdirectora de Ordenamiento Urbanístico, María Fernanda Penilla Quintero, admitió mediante una carta del 6 de mayo de 2011 que la “Urbanización Buenos Aires no completó en su totalidad el proceso de urbanización por lo que aún existen espacios sin pavimentación de vías, construcción de andenes”.

En otra respuesta a la solicitud de estos documentos, del 19 de octubre de 2011, Penilla acepta que “no reposan en el sistema ni en el archivo físico” de la licencia y de los planos de la Urbanización Buenos Aires. “Se procedió a buscar por todos los medios los documentos requeridos sin que se haya obtenido un resultado positivo”.

Penilla firmó otro documento en noviembre de 2012, en el que reconoce que «en el archivo de esta Subdirección no obra expediente de cesión de la antigua Urbanización Buenos Aires, ubicada en la Comuna 2. Solamente, se encuentra la cesión derivada del proyecto urbanístico denominado Conjunto Residencial Buenos Aires, ubicado en la carrera 76 entre calles 3C y 3D, del barrio Buenos Aires de la Comuna 18”.

Además, estos proyectos de construcción trastornarán la movilidad vial en Normandía, barrio que no tiene entradas vehiculares suficientes para las familias que residirán en los nuevos 698 apartamentos que serán construidos en el barrio.

Al problema general de dicha construcción sin el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas se suman discusiones particulares como la que hay respecto del Proyecto Santángelo, en el que según la propia Alcaldía los constructores no habrían respetado las alturas permitidas.

Según la licencia que se les otorgó, los constructores debían construir parqueaderos subterráneos en cuatro niveles, y la Alcaldía dice que esa característica de los parqueaderos no se cumplió: en la práctica las edificaciones tendrían 16 pisos y no 12.

POT¡Los constructores se defienden diciendo que de todas formas los parqueaderos quedarán tapados e incluso contemplan la posibilidad de cubrir la fachada de los parqueaderos con plantas ornamentales. La Alcadía exige que se cubran con tierra, que según los promotores del proyecto podría causar deslizamientos.

Lo cierto es que la norma sobre el número de pisos busca preservar la volumetría del sector, y tanto la Alcaldía como los constructores parecen entender que se trata de un aspecto estético. La Alcaldía ha advertido a los constructores que si no se satisfacen las exigencias de las licencias podría, incluso, ordenarse la demolición de los últimos cuatro pisos.

Los vecinos insisten en que el proyecto se excedió en la altura permitida; pero más allá de quién tiene la razón en el presente caso, lo que se evidencia es la poca capacidad de la Alcaldía, en especial de la subdirección de Ordenamiento Urbano de Planeación Municipal, para ejercer en forma oportuna y técnica el control.

En este caso los 16 pisos están ya construidos y para nadie es un secreto que proceder a la demolición de los últimos pisos significaría no solo el cumplimiento de engorrosos procesos administrativos sino de una operación técnica de gran dificultad. Ante esta debilidad, los constructores normalmente generan situaciones de hecho que se convierten en irreversibles a la falta de acción oportuna de las autoridades encargadas del control.

En otro lugar de la ciudad, nada menos que en la Quinta con 38 Bis, se hundió la calle, en forma similar a como ocurrió en Bogotá en la carrera 11, al norte de la capital de la república, y que significó gran despliegue mediático.

Así luce la Calle Quinta con Carrera 38 Bis, donde se desestabilizó la vía por cuenta de las obras en la Clínica de Imbanaco
Así luce la Calle Quinta con Carrera 38 Bis, donde se desestabilizó la vía por cuenta de las obras en la Clínica de Imbanaco

En la edificación que pertenece a la Clínica Imbanaco colapsó un muro de contención por causas aún sin determinar y pese a las cuales se autorizó continuar la construcción.

Algunos vecinos se habían quejado en el pasado de que esta edificación ha provocado agrietamientos en los inmuebles vecinos, pero las autoridades no han intervenido.

La firma constructora adelanta algunos trabajos bajo la supervisión de las autoridades municipales para restablecer el tránsito vehicular por la calle 38 Bis, restringido de manera preventiva.

Aunque los propietarios de la construcción han asumido las obras de estabilización y esperan con un conjunto de pilotes adecuar de nuevo la vía, lo cierto es que las autoridades municipales han sido nuevamente desbordadas por los constructores privados al no contar con recursos técnicos suficientes para controlar la situación.

En este caso, los constructores que causaron el problema son quienes han determinado las obras que se van a realizar, y control urbano no ha siquiera iniciado un proceso de investigación y sanción por posibles fallas en la construcción.

Las obras de estabilización del terreno se tomarán al menos tres meses e incluyen sofisticadas tareas de ingeniería. Los constructores niegan que el derrumbe haya ocasionado problemas en viviendas vecinas y nadie dice cuál fue la causa del hecho y menos quiénes son los responsables.

Mientras tanto, en Ciudad Jardín los residentes se han quejado infructuosamente de la construcción de una clínica de cinco pisos que contrasta con el entorno de la zona, compuesto por viviendas de dos pisos con espacios verdes, espacio que el Plan de Ordenamiento Territorial ordena preservar.

En este caso los vecinos alegan que la expedición de la licencia de construcción –por parte de la Curaduría Urbana No. 3– fue irregular, además de que las autoridades de control urbano no hicieron nada para impedir la demolición ilegal del inmueble que ocupaba el lote en el que actualmente se levanta la nueva edificación.

 La propia curadora que expidió la licencia se declara engañada, pero a pesar de todas las evidencias, el control llega tarde.

Como si todo lo anterior fuera poco, hay una polémica por los lotes ofrecidos por el municipio para adelantar proyectos de vivienda de interés social, que estarían en zonas inundables.

En este contexto desolador se abrirá dentro de poco la discusión formal de la modificación al Plan de Ordenamiento Territorial, aparecerán constructores inescrupulosos y especuladores de la tierra a tratar de obtener el máximo de ventaja ante la manifiesta debilidad técnica de la administración municipal en este tema.

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